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房地产行业素有"金九银十"的说法，今年尽管有疫情和 对宏观经济的双重打击，但是房地产的韧性大大超出我的预期，按照克尔瑞的数据，9月份TOP房企实现销售操盘金额.6亿，同比增加29%！ 高增长的背后也有隐忧，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。城市分化严重，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。26个 线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。 9月23日上海发布落户新政，在北大和清华之外，复旦大学、上海交通大学、同济大学和华东师范大学四所高校的符合基本申报条件即可落户，引发大量自媒体关于上海房价即将暴涨的热情讨论。 今天作为一名外地人，在上海居住近十年，有购房资格，没有买房的屌丝股民，大富翁来和大家分享一下我关于上海房子的一些思考。 一、人口和需求 这六所名校年本科生共计人，但是只有人选择本科毕业参加工作，其中部分群体本身就有上海的购房资格，比如在上海交通大学的届名本科毕业生中上海户籍的就有人，部分群体是不能在上海买房的，比如华东师范大学的公费师范生，毕业后基本上要去约定的工作城市和岗位，部分毕业生没有选择上海，据统计年六大高校本科毕业选择上海工作的只有人，这部分人里面真正的房本增量是多少？这部分人会在毕业后几年开始购房？都需要打上一个问号。 上海的人口是什么情况呢？简单说，人口增量有限，老龄化严重，后者才是上海人口焦虑的核心，我们来看数据。 以最近5年的常住人口增长情况来看，上海有2年出现负增长，3年正增长，目前，上海常住人口基本稳定在多万，年的 数据为.14万。 年，《上海市城市总体规划（-年）》正式发布，这份规划提出，缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，严格控制常住人口规模，至年常住人口控制在万人左右。这意味着，从当前到年长达15年的时间里，上海仅剩下约70万人的增长空间。 根据上海市卫健委发布的《年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》，年，上海全市户籍人口为.16万人，其中65岁及以上老年人口.66万人，占户籍总人口的24.6%。 再看在校小学生数量，与北京、广州和深圳相比，年上海在校小学生人数是最少的，仅有82.6万。但上海的常住人口总量目前仍然是四大一线城市中最多的，尤其远多于广州和深圳。 并且，相比于年，上海近几年间的在校小学生人数增量也是最少的，仅有2.7万。年和年，上海在校小学生人数均出现了负增长。 上海的人口不仅老龄化严重，而且还会加速老龄化，这才是最核心的问题，在万人口红线不破的前提下，引进年轻人，引进人才，才是上海此次户籍政策调整的出发点。 年末各区60岁及以上老年人口占该区总人口比重列前三位的依次是虹口区、黄浦区和普陀区，比重分别为41.1％、40.5％和39.9％；老年人口比重增加列前三位的依次是虹口区、黄浦区和普陀区，与上年比分别增加1.29、1.25和1.21个百分点。 我不知道大家有没有感受，我就说一个事情，前几天我早上七点起床去赶地铁，走路米左右，我没有看到一个比我更年轻的，尽管这样的观察是个例，但是在上海的朋友们留下一下，除了商务区，应该都会有类似的结论。 二、房住不炒 人口老龄化严重，且加速，这些老年人自己本身没有购房需求，未来会腾出大量的住房，二手房市场大增，尽管会把宝贵的户籍名额留出给年轻人，但是此消彼长，仍然是存量市场。 我们知道房子同时具有消费属性和金融属性，但是不同的房子属性侧重点不同，对于四五六七线城市，房子的消费品属性高一些，特点就是新房比二手房贵，因为消费品是有损耗的，很好理解。在我老家，房子和车子一样，出了售楼部，即使马上卖，你也得打折，这就是消费品。 本文全部采用兔博士的数据，8月份新房成交均价为元，二手房成交均价为万元，可见上海的房地产市场金融属性在降低，居住属性为主。 我们再看二手房的挂牌价和成交价，剪刀差尽管有所收窄，但还是挺大的，所以，上海的二手房不好卖。相比之下，上海的新房还是不错的，8月份成交套数为套，库存才套，去化周期为1.8月，牛不牛？ 我们看一下我之前统计的上海房地产销售数据，我们看二手房市场，成交套数多，均价是可靠的，最近迎来一波上涨。但是套价在走低，有理由认为其面积在缩小。看四月份数据，~万区间占比31.75%，均价环比下跌0.93%；~万占比22.4%，均价环比上升8%；万以下占比17.65%，价格环比下降1.3%。 其他面积房子占比较低，房价上涨，我们看到万以下二手房占比为49.4%，半壁江山，价格在下降，说明上海的接盘侠们确实没钱了。而套价贵的二手房价格还在上涨，说明有钱人确实能买得起，而且抬高了市场总体价格。 在二手房面积里面，60平以下占比35.05%，60到80平占比25.33%，80到95平占比为18.34%，合计为78.72%。这印证了我们上面的判断。 但是上海每年新增的门票不可能有这么多？这些人买来买去好玩吗？最可能的原因是置换！ 即置换，改善住房条件是支持上海二手房市场，乃至整个房地产市场的主体，但是接盘侠们实力在不断弱化。 我们再看看新房，万以下占比17.65%，均价下跌，万到万之间占比31.75%，均价下跌，到万占比22.4%，均价环比上涨8%！合计为71.8%。更贵的房子都在上涨。 新房的面积很好，80到95平之间占比27.53%，价格上涨8.4%，95到平之间占比34.43%，价格上涨14.6%，非常给力！到平占比13.27%，但是价格在下跌！三者合计占比为76.56%。 即在新房市场中，置换、改善的性质非常明显，（也有可能是房地产商主推的就是这种房型），而且这部分人很有钱，舍得出价，直接拉高了新房套价。 至此我可以得出一个整体结论：上海的房地产市场是消费品属性为主，二手房市场为主体，市场主体力量为置换，新接盘者实力弱小，房地产市场两极分化严重的一个市场。 三、怎么买房？ 市场分析完了，现在准备出大招，怎么买？在说结论之前，我再弄一个小模型。 假如现在买进一套房，上家满五 ，上家买进价格万，总价0万，首付万，贷款万，贷款10年，利率为4.9%，税费40万，买家承担。十年共支出现金流万，考虑到1.5%的租售比，共支出现金万。 默认买房在年初，卖房在年末，我们按照5的折现率把所有的现金折现到第11年，第10年年末第11年年初卖房，万保本。相对于0万的购买价，复合增长率为7.2%。 所以，在考虑税费全部买家承担的情况下，在GDP为5%、贷款利率为4.9%、租售比为1.5%的情况下，房价每年同比增长7.2%，可以保本。 看58同城数据，上海现房九月数据同比去年增长11.67%，二手房同比增加2.26%，我判断随着改善型需求的释放，新房房价增速后续无力，出现下滑，但是仍然明显优于二手房，二手房则整体出现有价无市的流动性迹象。 那么，直接上结论： ，尽量在上海买房，最差去苏州杭州，绝不要要去嘉兴，嘉善。 第二，买房要谨慎，大富翁就是这样，迟迟不敢买，因为对我这种屌丝， 套房太重要了，二套房的70%首付我买不起，置换恐怕也很麻烦。交通、教育、医疗、公园都好好考虑，因为很有可能你会在这套房子住很久。 第三，买房三要素： 是资源，景观资源，学校资源，商务资源，文化资源，学区资源等，第二是地段，就是交通和配套，第三是房子质量。这个顺序要记号。 第四，有些板块很便宜，但是有可能会一直便宜，因为有硬伤，典型的比如普陀的桃浦。 第五，学区房优先，不仅解决学区问题，还能增值保值，尤其是一梯队的学区房，好卖好租。虹口区的广灵路小学学区房5万左右，而四中心差不多就10万。不要怕贵，一定有人会接手，放心。但是要记得买硬的学区房，这两年教育体制改革，很多学区房的价值被稀释，甚至消失了，要谨慎再谨慎。 第六，除了学区房和 地段外，二手房不要碰。 第七，同样条件下，优先买新房和次新房，一定要注意户型，以后从你手中买走的人也是有钱人或者改善型的，你户型不好就不好卖了。 第八，要重视有公园、体育馆、医院等大健康的配套资源，这些以后的需求会越来越大。 第九，地铁的重要性越来越低了，因为地铁越修越多，不再是稀缺资源。 第十，公寓，绝不要碰，我说的是绝不要碰，记住了。商铺，要谨慎再谨慎，除非有极端情况，否则我是不会买的。 第十一，尽量买中型社区，大社区和小社区都容易出问题。 第十二，如果买二手房，特别是老公房，把车位考虑好，哈哈。 第十三，其实现在郊区发展很好了，特别是松江、嘉定，可以考虑。崇明岛以后不会大规模开发，而是力求保持原生态，这点大家注意。 第十四，如果打算以升值为出发点，我觉得 的战略点在临港新区，其他地方都是随大流，没有太大机会，上海的觉悟很高，房价不会出现大规模暴涨，这个请放心。 一个屌丝，炒股的，买房，关于上海房地产市场发展及购房注意点，想说的就这些，大家有什么补充的吗？ 相关文章： 房地产：当代 庞氏骗局 中国“炒房之神”，终于倒了！ 起底高炮：炒房团放贷，“云追杀”催收，学生党复仇 月供还不起，房子也卖不掉，这些炒房客年末不好过… 买房
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